Ab dem 1. Juli 2022 beginnt Frist zur Erstellung der neuen Grundsteuererklärungen.

Erstmalig zu entrichten ist die neu ermittelte Grundsteuer dann ab dem 1. Januar 2025.

Bis 31. Oktober 2022 müssen rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden.

Gibt es Ausnahmen? Nein! Jedes Grundstück in Deutschland ist davon betroffen.

Doch was genau ist die Grundsteuerreform? Was wird sich durch die Grundsteuerreform an der Grundsteuer verändern? Was müssen Eigentümer zur neuen Grundsteuer wissen? Wir geben Ihnen die Antworten!

Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine sogenannte Objektsteuer, welche auf das Eigentum von Grundstücken erhoben wird. Die Grundsteuer wird von jedem Immobilienbesitzer gefordert und kaum jemand kommt an der Grundsteuer vorbei. Sie wird einmal jährlich von der Gemeinde verlangt und es gibt drei verschiedene Arten der Grundsteuer:   

  1. Grundsteuer A (agrarisch): Grundsteuer für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke 
  2. Grundsteuer B (baulich): Grundsteuer für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude 
  3. Grundsteuer C, geltend ab 2025 (unbebaute Grundstücke): Die Grundsteuer ist Teil der Grundsteuerreform und ermöglicht Kommunen unbebaute Grundstücke höher zu besteuern. 
Wie bereits erwähnt, wird die Grundsteuer einmal im Jahr fällig. Wenn die Grundsteuer über 30 Euro liegt, muss diese vom Grundstückseigentümer nicht auf einmal gezahlt werden, sondern er wird einmal pro Quartal aufgefordert ein Viertel des Gesamtbeitrags zu entrichten (Immer am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November). Liegt die jährliche Grundsteuer zwischen 15 und 30 Euro, wird sie jeweils halbjährlich zu Stichtag im Februar und August fällig. Bei einer Grundsteuer unter 15 Euro, muss diese jährlich zum 15. August gezahlt werden.   
Die Grundsteuer wird für jeden fällig, der Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks ist. Jeder der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer ist, muss die Grundsteuer zahlen. Wird ein Haus beispielsweise im Mai verkauft und wechselt dadurch den Eigentümer, muss dennoch der alte Eigentümer die ausstehenden Grundsteuerraten zahlen. Der neue Eigentümer der Immobilie muss erst ab dem 1. Januar des Folgejahres die Grundsteuer zahlen. 
In bestimmten Fällen ist es möglich, komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreit zu werden. Dazu gibt es bestimmte Regelungen im Grundsteuergesetz. Weniger Grundsteuer zahlen müssen: 
  • Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses, da die Erhaltungskosten und Kosten zum Umbau oft besonders hoch ausfallen. 
  • Vermieter, deren Wohnung wegen einem Brand oder auch einem Wasserschadenleer steht und unbewohnbar ist. Dadurch entstehen Mietausfälle. 
  • Wenn aufgrund struktureller Probleme einer Region keine Nachfrage nach Wohnraum vorhanden ist oder Mietpreisverfall in einer Gemeinde vorherrscht. 
Ganz von der Grundsteuer befreit sind zum Beispiel Krankenhäuser, Bildungseinrichtungen oder wissenschaftliche Einrichtungen. 

Allgemein gilt, dass wenn die Mieterträge um 50 Prozent fallen, sich die Grundsteuer um ein Viertel mindert und bei einem Totalausfall der Miete es die Hälfte zurückgibt. Dazu muss vom Eigentümer der Immobilie ein Antrag an die zuständige Gemeinde oder das Finanzamt gestellt werden.

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Wie wird die Grundsteuer nach der Reform berechnet?

Die Grundsteuer B wird auch nach der Grundsteuerreform wie gehabt nach dem bisherigen Verfahren über drei Faktoren ermittelt. Die einzige Änderung ist, dass der Einheitswert in Zukunft Grundsteuerwert heißen wird und anders berechnet wird: 

  • Grundsteuerwert/Einheitswert wird durch das Finanzamt ermittelt 
  • Grundsteuermesszahl wird gesetzlich festgelegt 
  • Hebesatz wird die Gemeinde bzw. Stadt festgelegt   

Die Grundsteuerformel lautet: Einheitswert/Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Was müssen Eigentümer über die Grundsteuerreform wissen?

 

Eine einheitliche Bewertung von Grundbesitz ist kaum noch möglich, da die Grundsteuer bisher über den Einheitswert auf Basis der Werteverhältnisse des Grunds aus den Jahren 1935 für Ostdeutschland und 1964 für Westdeutschland berechnet wird. Die Preise haben sich seitdem stark verändert und die Einheitswerte liegen dadurch unter den realen Verkehrswerten. Durch den Bundesfinanzhof wurde die Berechnung der Einheitswerte bereits als verfassungswidrig erklärt. Ende 2019 wurde durch den Bundesrat eine Änderung des Grundgesetzes beschlossen und damit die Berechnung der Grundsteuer neu geregelt. Ab dem 1. Januar 2025 wird eine neue Grundsteuer erhoben, allerdings kommt auf die Eigentümer jetzt schon einiges zu, da der Prozess für die Neuberechnung bereits begonnen hat.

Was müssen Eigentümer jetzt tun?

 

Alle Eigentümer in Deutschland erhalten bis Ende März 2022 vom Finanzamt einen Feststellungsbescheid und müssen in dieser „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ Angaben zu ihrem Grundbesitz machen. Zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 wird diese elektronische Übermittlung über die Plattform Elster möglich sein. 

Zur Übermittlung sollten alle Eigentümer folgende Informationen vorbereiten: 

  • Baujahr des Gebäudes
  • Gebäudeart
  • Grundstücksfläche
  • Wohnfläche
  • Bodenrichtwert

Ab 2025 werden die neuen Grundsteuerbescheide von den Gemeinden verschickt und die Grundstücksbesitzer erfahren ihre neue Grundsteuer. 

Für wen wird die Grundsteuer ab 2025 teurer?

 

Es lässt sich nicht pauschal sagen, für wen die Grundsteuer ab 2025 durch die Grundsteuerreform teurer wird, aber es lassen sich dennoch Tendenzen erkennen. So wird die Grundsteuer voraussichtlich teurer für: 

  • Eigentümer von Einfamilienhäusern,da die Grundstücke aufgrund der Grundsteuerreform höher bewertet werden. 
  • Eigentümer von unbebauten Grundstücken,da solche Grundstücke durch die neue Grundsteuer C mit einem höheren Hebesatz besteuert werden können. 
  • Bewohner von Großstädten, da sich die tatsächlichen Immobilienpreise in teuren Städten wie München oder Hamburg von den aktuellen Preisen unterscheiden werden. Einen rapiden Anstieg des Einheitswertes könnten die Kommunen abfangen, müssten dafür aber auch auf die Mehreinnahmen verzichten.

Wirkt sich die Grundsteuerreform auf die Mieter aus?

Die Grundsteuerreform kann Auswirkungen auf Mieter haben. Wenn der Vermieter ab 2025 eine höhere Grundsteuer zahlen muss, kann das zu einer erhöhten Miete führen. Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten und kann dadurch vom Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Allerdings kann es für bestimmte Mieter auch günstiger werden, denn bestimmte Eigentümer können ab 2025 auch mit einer niedrigeren Grundsteuer rechnen. Dazu zählen: 

  • Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, da nur da Grundstück besteuert wird und der Gesamtbetrag dann auf die einzelnen Bewohner oder Eigentümer verteilt wird. 
  • Bewohner in strukturschwachen Gebieten, wenn Immobilien aufgrund rückläufiger Nachfrage an Wert verloren haben.

Die Ziele der Grundsteuerform

Die Ziele der Grundsteuerform:

  • Eine drastische Vereinfachung der Kriterien zur Bewertung eines Grundstücks. 
  • Die Ungleichbehandlung soll durch die Grundsteuerreform ausgehebelt und so die Grundsteuer für alle fairer berechnet werden. 
  • Das jährliche Steueraufkommen soll sich nicht erhöhen, sondern gleichbleibend bei einem Wert von 15 Milliarden Euro. 
  • Die einzelnen Bundesländer sollen durch eine sogenannten Öffnungsklausel von den neuen Regelungen abweichen, aber diese nicht ablehnen dürfen. 

Außerdem soll die Grundsteuerreform in bestimmten Fällen auch eine Herabsetzung der Steuerlast ermöglichen, ohne die Eigentümer mit einer Steuererhöhung zu belasten oder die Gemeinden profitieren zu lassen. Das soll vor allem für gemeinnützige und kommunale Wohnungsbaugesellschaften, Sozialwohnungen und Genossenschaftsobjekte gelten.